Ticari Kira Sözleşmesi

Formatlar

PDF

Güncelleme

1/28/2022 3:14:29 PM

Ücret

24.90 TL

Ticari Kira Sözleşmesi

Ticari kira sözleşmesi, kanundaki tanıma göre iş yeri sayılan yerlerin kiralanması için kullanılan sözleşmedir. Bu sözleşme hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler tarafından imzalanabilmektedir. Ticari kira sözleşmesi, konut kira sözleşmelerinden farklı olarak kiraya verene ve kiracıya farklı sorumluluklar yükler. Aynı şekilde ticari kira sözleşmelerinin sağladığı haklar da farklıdır. Ticari kira sözleşmesi ofis, ticarethane, dükkân, mağaza ya da taşınır olan ticari malların kiraya verilmesi amacıyla yapılan sözleşmedir. Bu sözleşme ticari olmayan taşınır ya da taşımazlar dışındaki kiralar için kullanılamaz. Bu sözleşme ile kiracının ticari malı kullanma ve yararlanma hakkı, kiraya verenin de düzenli ödeme alma hakkı bulunmaktadır.

Ticari kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmalı mıdır?

Ticari kira sözleşmesi de Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu kanuna göre sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Ancak taraflar arasında anlaşmazlık olması durumunda, hak sahibinin hakkını arayabilmesi için bu sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerekir. Uyuşmazlık durumunda sözleşme ile ilgili hükümler mahkeme tarafından değerlendirileceği için yazılı ispat gereklidir.

Ticari kira sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir?

Ticari kira sözleşmelerinin mutlaka net ve açık şekilde doldurulması gerekir. Bu sözleşmelerin doldurulması ve hazırlanması süreçleri oldukça önemlidir. Hataya yer verilmemesi gereken bu sözleşmeyi hazırlamak için aşağıdaki kurallara dikkat edilmesi edilmesi gerekir;

Sözleşme hızlanırken ticari mal için verilecek kira bedelinin net ve açık şekilde yazılması gerekir.

Kiraya verilen ticari malın ya da iş yerinin açık adresi ya da özellikleri net bir şekilde belirtilmelidir.

Ticari kira bedelinin ne kadar olacağı, aylık ya da yıllık alınacağı ve yıllık toplam tutarı sözleşmede açık şekilde belirtilmelidir.

Ticari kira sözleşmesinin ne zaman başlayacağı ne zaman biteceği ve kaç yıl için yapıldığı da mutlaka sözleşmede belirtilmelidir.

Bu sözleşmede taraflar arasında vergi, aidat ve diğer masrafların ödemesi konusundaki sorumluluk durumları mutlaka belirtilmelidir.

Ticari kira sözleşmesinde fesih koşulları ve varsa cezai şartlar açık şekilde yer almalıdır.

Ticari kira sözleşmesinde alt kiralamanın önüne geçebilmek amacıyla bu konudaki koşullar, isteğe bağlı olarak sözleşmeye eklenebilir.

Bu sözleşmenin her sayfası, her iki tarafın da ıslak imzası olacak şekilde imzalanmalıdır. Sözleşmenin nüshalarının her iki tarafta da bulunması gerekir.

Ticari kira sözleşmesi için yeni uygulanan hükümler nelerdir?

Ticari kira sözleşmeleri genellikle iş yeri kiraları için kullanılmaktadır. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren, işyeri kira sözleşmeleri için yeni hükümler uygulamaya alınmıştır. Bu yeni hükümler hem kiracıya hem de kiraya verene yeni haklar ve sorumluluklar vermektedir. Bu hükümleri tek tek açıklayalım;

Kira ilişkisinin devri için yapılan yenilikler;

Yeni uygulanan hükümlere göre işyeri kiralarının kiracı tarafından başkasına devredilmesi kolaylaştırılmıştır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren de haklı sebebi olmadığı sürece kira ilişkisini devretmek için rıza vermekten kaçınamaz.

İşyeri kiralarının devredilmesinde devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre ile işyeri kirasında, devrettiği kişi ile birlikte sorumlu tutulacaktır.

Kiralanan işyerinin sözleşme bitiminden önce geri verilmesi hükümleri;

Kiracının kiralanan iş yerini, bildirim süresi bitmeden ya da fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi durumunda, kiracının kira ödeme borcu, benzer şartlarla iş yerinin kiralanması süresine kadar devam eder. Kiracı bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenin rızasını almak şartıyla ödeme gücüne sahip ve kira sözleşmesini devralmaya hazır bir kiracı bulursa, kira ödeme borcu sona ermektedir.

Kiraya veren ise böyle bir durum yaşanması halinde yapmaktan kurtulduğu giderler ile elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları, ödenecek olan kira bedelinden düşmekle yükümlü tutulur.

Önemli sebeplerle fesih hükümleri;

Yeni kanunla birlikte olağanüstü fesih halleri de düzenlenmiştir. Buna göre tarafların her ikisine de kira sözleşmesinin sürdürülmesini çekilmez kılan hallerin varlığında, sözleşmenin feshedilmesi hakkı tanınmıştır. Bu durumda sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren ise var olan önemli sebebin doğumunda kusuru olmamalıdır.

Sözleşmenin erken feshi nedeniyle hâkim tarafından durum ve söz konusu sebepler değerlendirilerek tazminat hükmü verilebilmektedir. Bu hüküm daha önceden kira sözleşmesinin 1 yıldan fazla olması halinde 6 aylık tazminat olarak belirlenmekteydi. Yeni kanunla birlikte tazminat miktarı hâkim tarafından değerlendirilmektedir. Tazminat tutarı, sözleşmeyi fesheden kişi tarafından ödenmektedir.

Bağlantılı işlem yapma yasağı hükümleri;

Yeni çıkan kanunla birlikte kira sözleşmesine ek olarak bağlantılı sözleşme yapılamayacaktır. Bu sayede kiracıya ekstra borç yüklenmeyecek ve kiraya veren, kira ilişkisini kötüye kullanamayacaktır. Bağlantılı sözleşme, kiracının kiraladığı iş yeri ile birlikte başka bir sözleşme daha yapması şeklinde açıklanabilir.

Kiracının depozito vermesi hükümleri;

Daha önce uygulanan kanunda kiracının vereceği güvence bedeli yani depozito ile ilgili hükümler bulunmamaktaydı. Ancak uygulamada taraflar, aralarında anlaşarak depozito belirlemekte ve bu durum hâkimler tarafından kabul görmekteydi. Yeni kanunla birlikte depozito uygulaması koruma altına alınmıştır. Buna göre;

Ticari iş yeri sözleşmesine göre depozito verilip verilmeyeceği, tarafların kendi iradelerine bırakılmıştır.

Sözleşmeye istinaden verilecek olan depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli olarak belirlenmesi gerekir.

Kiraya veren bu parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmakla yükümlüdür.

Bankaya yatırılan bu bedel banka tarafından mahkeme kararıyla ya da kesinleşen icra takibine dayanılarak geri verilmektedir. Ayrıca tarafların izni ile de bu para banka tarafından verilebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki 3 ay içinde bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe aldığını bankaya bildirmezse, kiracının isteği üzerine banka tarafından depozito bedeli kiracıya ödenmelidir.

Kira bedeli dışında kiracının aleyhine değişiklik yapılması yasağı hükümleri;

Yeni uygulanan kanuna göre kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracının aleyhine bir değişiklik yapılamaz. Bu kanuna göre kiracının aleyhinde yapılan tüm değişiklikler hükümsüz ve geçersiz sayılır.

Kira bedelinin belirlenmesi hükümleri;

Bugüne kadar ticari kira sözleşmelerinde alınan kira bedelinin taraflar arasında belirlenmesi serbestisi uygulanmaktaydı. Ayrıca kira artış oranında da serbesti bulunmaktaydı. Kira artış oranı, kiranın ne zaman artacağı ve ne kadar olduğu gibi konuların sözleşmede mutlaka yer alması istenirdi. Yeni kanun hükümlerine göre ise kiracının lehine olacak şekilde kira artışı uygulanabilir. Bu durumda bir önceki yılın ÜFE fiyatının 12 aylık ortalamasından daha fazla kira bedeli artışı yapılamaz. Bu kurala uyulmadığında kira artışı geçersiz sayılır.

Kira bedeli yabancı para ile belirlenen iş yerlerinde ise kira bedeli 5 yıl boyunca artırılmayacaktır. Bu 5 yıl içinde yabancı para kurunun aşırı yükselmesi nedeniyle kiracı, mahkeme yoluyla yeni bir düzenleme isteme hakkına da sahip olacaktır. 5 yılın sonunda yabancı para ile kira artışının belirlenmesine mahkeme tarafından karar verilecektir.

Kiracının aleyhine düzenleme yasağı hükümleri;

Borçlar kanununa göre kiracının kira ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan gideler ile sınırlı tutulmaktadır. Bu durumda kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi yasaktır. İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin gecikmesi durumunda uygulanan cezai şart ve gelecek kira bedellerinin muaccel olacağına dair hükümler de geçersizdir.

Dava sebeplerinin sınırlılığı hükümleri;

Yeni uygulanan Borçlar Kanunu hükümlerine göre ticari kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesi için geçerli olan sebepler sınırlandırılmıştır. Mahkeme yoluyla sözleşmeyi sona erdirme sebepleri şöyle sıralanmaktadır;

Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi ile feshedilmesi

Kiracının ölümünün ardından kiraya veren ve kiracının mirasçıları arasında fesih yapılması

Önemli sebebe dayalı fesih işlemleri

Kiracının kirayı ödemede gecikmesi ya da kiracının iflas etmesi halinde fesih

Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanmaması, özenli kullanmaması, komşularına saygı göstermemesi gibi durumların varlığı ve bu durumların sürekliliği halinde mahkeme yoluyla sözleşmeler sona erdirilebilmektedir. Bunların dışında sözleşmede yer alan özel fesih ve tahliye sebepleri geçersiz sayılır.

Ticari kira sözleşmesi nasıl hazırlanır?

Ticari kira sözleşmesi yapmak için gerekli olan belgeleri, sitemizden yardım alarak hazırlayabilirsiniz. Yalnızca birkaç soruya cevap vererek ticari kira sözleşmesini kişiselleştirebilir ve hemen çıktısını alabilirsiniz. Sözleşmenizi nasıl hazırlayacağınız açıklayalım;

Ticari kira sözleşmesi yazan kısımdan giriş yaparak “örneği doldurunuz” kısmından ilerleyin. Karşınıza gelen ekrandaki istenen bilgileri eksiksiz olarak doldurun.

İlk ekranda istenen kiralayan kişinin adını, soyadını, kimlik numarasını ve vergi numarasını yazın. Ardından kiralayan kişinin ikamet adresini ve kiracının adın, soyadını, kimlik ve vergi numarasını yazarak, “devam” kısmından bir sonraki bölüme ilerleyin.

Diğer bölümde kiracının ikamet adresini, kiralanan yerin açık adresini ve kira sözleşmesinin başlayacağı tarihi yazarak, yine devam edin.

Bu bölümde kiralanan yerin kullanım şeklini, ofis, büro, işyeri, mağaza gibi ifadelerden biriyle belirtin. Ardından kira sözleşmenizin ne kadar süre için yapıldığını hem rakam hem de yazı ile yazın. Son olarak aylık kira bedelini yazın ve devam edin.

Bu bölümde kiranın alınacağı para birimini, kira bedelinin bir yıllık toplam bedelini ve kiranın her ayın kaçında ödeneceğini yazarak devam edin.

Bir sonraki bölümde kiralanan yer için alınacak güvence bedelini ve para birimini, kombi varsa markasını ve işyerinde olan demirbaşları ekleyerek, sonraki sayfaya ilerleyin.

Bu bölümde özel koşulunuz olup olmadığını belirtin. Özel koşullarınız varsa bunları sıralı şekilde yazın. Ardından anlaşmazlık halinde yetkili olan mahkemenin bulunduğu ilin adını ve kira sözleşmesini imzalayacağınız tarihi yazarak, yine devam edin.

Son bölümde kefil olup olmadığını belirtin. Kefil varsa, kefilin adını, soyadını ve kimlik numarasını da yazarak sözleşmenizi tamamlayın.

Sözleşmenizin çıktısını almak için “işlem tamamlandı ve devam et” bölümüne tıklayarak ödeme sayfasına ulaşabilirsiniz. Ödemenizi gerçekleştirdikten sonra hemen sözleşmenizi yazdırabilir ve imzalayabilirsiniz. Sözleşmenizi iki nüsha olarak almanız gerekir.